conclusion d'un bail sous condition
droit immobilier
Lorsqu'un contrat de bail est signé sous la condition que le locataire puisse effectuer certains travaux, la réalisation de la condition est réputée accomplie lorsque c'est le locataire qui, par son comportement, a empêché la réalisation de ces travaux.
Un bail avait été conclu sous la condition, déterminante de l'engagement du locataire, que celui-ci puisse effectuer des travaux modifiant la distribution des locaux. Aucun terme n'avait été fixé pour l'accomplissement de cette condition. N'ayant pas obtenu les autorisations administratives nécessaires, le locataire avait demandé la résolution du bail pour défaut de réalisation de la condition.
Sa demande a été rejetée : ce n'était pas la décision administrative de refus qui avait empêché la réalisation de la condition mais le refus unilatéral du locataire de procéder aux travaux supplémentaires exigés par l'administration sur l'ensemble de l'immeuble.
à noter
Lorsqu'une obligation est contractée sous la condition qu'un événement arrivera sans qu'un délai soit précisé, la condition n'est censée défaillie que s'il est devenu certain que l'événement n'arrivera pas (C. civ. art. 1176). Mais lorsque c'est le débiteur qui a empêché l'accomplissement de la condition, celle-ci est de plein droit réputée accomplie (C. civ. art. 1178).
Par exemple, ont été réputées accomplies :
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la condition suspensive de l'obtention d'un prêt par l'acquéreur qui avait fait des démarches inadéquates pour obtenir ce prêt (Cass. 3e civ. 30-1-2008 no 06-21.117 : BRDA 4/08 inf. 13) ;
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la condition suspensive d'obtention de la licence de quatrième catégorie d'un bail commercial dès lors que son défaut d'obtention résultait de la faute du locataire, qui était seul à savoir que la condamnation pénale dont il avait fait l'objet lui interdisait d'obtenir cette licence et n'avait pas tenté d'y remédier en demandant sa réhabilitation (Cass. 3e civ. 19-4-2000 no 98-19.187 : RJDA 6/00 no 633).
L'accomplissement de la condition a un effet rétroactif à la date de conclusion du contrat (C. civ. art. 1179) : le locataire est donc redevable des loyers depuis cette date.
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